Franchise-Marktstudie 2018: Immobilien in Deutschland

Jedes Jahr wächst die Bevölkerung aufgrund verschiedenster Faktoren – für dieses Mehr an Menschen wird vor allem in den Städten neuer Wohnraum gebraucht. Laut dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen der Bundesregierung müssten jährlich 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, um dem Wachstum adäquat begegnen zu können. Die seit Jahren raketenhaft steigenden Miet- und Kaufpreise zeigen, dass der vorangegangenen Satz zurecht im Konjunktiv II formuliert ist: müssten. Werden aber nicht. Oder doch? Auf der Münchner Immobilienmesse, die diesen Monat stattfand, kamen Wirtschaftsexperten, Bauherren, Investoren und Politiker laut der Wirtschaftswoche leider zu dem Ergebnis, dass die Preise auch in Zukunft wohl erstmal weiter steigen werden.

Es gibt aus vielerlei Richtungen seit Jahren Anstrengungen, diese Aufwärtsspirale zu stoppen, oder sie zumindest zu verlangsamen. Die Wohngeldreform von 2016 hat sich den gestiegenen Bruttowarmmieten angepasst, bis Ende 2019 gilt noch die Baurechtsausnahmeregelung für Bauvorhaben im urbanen Raum, die eine dichtere und höhere Bebauung von Grundstücken erlaubt, die Offenlegung der Miete des Vormieters ist seit einigen Wochen beschlossene Sachen, Mehrgenerationenprojekte fördern das Zusammenleben von Alt und Jung auf Wohnraum, der vormals nicht ausgeschöpft wurde und Non-Profit-Organisationen wie das “Mietshäuser Syndikat” kaufen Immobilien und vermieten den Wohnraum zu Preisen, die lediglich die Kredite und laufenden Kosten decken, nicht aber auf Gewinn aus sind.

Es wird viel getan – trotzdem gilt die seit 2015 eingeführte Mietpreisbremse als gescheitert. Welche Auswirkungen hat das auf den Immobilienmarkt? Die Makler beispielsweise, von denen viele ihr Geschäft mit Franchising betreiben. Und wie sieht es mit dem Immobilienkauf aus? Unsere Immobilien-Marktstudie 2018.

Die Zahlen am Markt

Gut 25 Prozent aller Unternehmen in Deutschland sind nach einer weiten Definition des Immobilienmarktes (Architekten, Planer, Kreditgeber, Berater und Bauunternehmen mit einbezogen) in der Branche tätig, so der Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017 und der Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 Arbeitskreis der oberen Gutachterausschüsse, zitiert auf der Website des Zentrale Immobilien Ausschusess e.V. ZIA. Beachtlich aber auch nicht verwunderlich, wenn man sich überlegt, wie wichtig die Immobilienbranche für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung des Landes ist. Im Jahr 2017 umfasste der Markt nach der oben genannten Definition 817.106 involvierte Unternehmen und rund 3 Millionen sozialversicherungspflichtige Beschäftigte. Das mit diesen Größen erwirtschaftete Transaktionsvolumen betrug laut ZIA 237,5 Mrd. Euro, die Bruttowertschöpfung belief sich auf 500 Mrd. Euro.

Betrachtet man lediglich die enge Definition, die nur Immobilienvermittler, -verwaltung, -handel und -vermietung einbezieht, liegt die Wertschöpfung immer noch bei fast 303 Mrd. Euro. 2017 waren deutschlandweit 467.000 Erwerbstätige und 302.264 Unternehmen mit 252.300 sozialversicherungspflichtigen Angestellten in diesem Sektor der Immobilienwirtschaft tätig. Hier sind auch die meisten Franchisebetriebe (siehe unten) angesiedelt.

Ein weiterer maßgeblicher Faktor für die Wichtigkeit der Immobilienwirtschaft im Gesamtbild ist die Tatsache, dass 50 Prozent aller deutschen Kredite mit Immobilien besichert sind (Gesamtwert ca. 1,2 Billionen Euro). Man kann hier nur von Glück sagen, dass die deutsche Immobilienwirtschaft im internationalen Vergleich als relativ sicher gilt – trotz der oben angesprochenen Preis- und Raumentwicklung. Gründe hierfür sind vor allem die Stärke des Mietmarktes, der im Vergleich zu anderen Ländern wie bspw. Großbritannien einen großen Anteil an der Wertschöpfung hat und als gesichert gilt. Obwohl Mietwohnungen teuer und zunehmend rar sind, bietet das Mieten vor allem finanzschwächeren Individuen und Familien eine gute Alternative zum Kauf, der unumgänglich mit einer Kreditaufnahme und somit einer Verschuldung einherginge.

Wenn man nach Indizien für einen potenziellen Erfolg als Neuunternehmer (einige unserer Franchisepartner finden Sie am Ende des Artikels) im Bereich Immobilien (engere Definition) sucht, kann man sich bspw. die Entwicklung der Unternehmenswirtschaft in den vergangenen Jahren in Relation zur Entwicklung des Marktes ansehen. Seit 2008 wuchs die Immobilienbranche mit 2 Prozent relativ gemäßigt, was eine gutes Zeichen für Beständigkeit ist, wenn man sich die explosionsartigen Preisentwicklungen ansieht.

Mieten

A propos Preisentwicklung: wir haben zur Orientierung hier einige deutsche Städte und ihre Mietpreise zusammengetragen. Einige interessante Information, die man beim Lesen der Daten im Hinterkopf behalten kann:

Die 10 Städte mit den höchsten Mietpreisen in Deutschland Q3 2018 (in € pro m²)

Quelle: Städte mit den höchsten Mietpreisen

Kaufen

Wie auch die Mietpreise waren die Kaufpreise ebenfalls der Preisentwicklung der letzten Jahre unterworfen, teils mit schwindelerregenden Steigerungen. Dazu haben wir die untenstehende Tabelle zusammengetragen. An dieser Stelle ebenfalls noch einige Zusatzinformationen:

• Nach den Mietern machen die Hauseigentümer in Deutschland den zweitgrößten Wohntypen aus. Seit 2014 liegt der Anteil der Eigenheimbesitzer konstant bei plusminus 29 Prozent, so eine Erhebung auf Statista.
• Die Wohnungseigentümer, die in ihrem Eigentum selbst wohnen macht nur einen sehr kleinen Teil aus, nämlich lediglich rund 4,5 Prozent zwischen 2014 bis 2017.
• Besonders viele Wohneigentümer gibt es im Saarland, besonders wenige in Mecklenburg-Vorpommern.

Die 10 Städte mit den höchsten Preisen für Eigentumswohnungen in Deutschland Q3 2018 (in € pro m²)

Quelle: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen

Berufstätige in der Immobilienbranche – Gewinner oder Verlierer der Entwicklung?

Wie das oben genannte Branchenwachstum von 2 Prozent zeigt, floriert das Bau-, Verwaltungs- und Vermittlungsgeschäft. Nichtsdestotrotz können sich die Akteure nicht auf der aktuell guten Lage ausruhen. In der Zukunft wird der Immobilienmarkt demografie- und finanzmarktbedingt einem starken Wandel unterworfen sein (Abflauen der starken Zuwanderung, Ansteigen der Zinsen nach aktuellem Tiefststand, politische Anstrengungen zur Schaffung von Wohnraum). Um es also kurz zu fassen: Immobilienschaffende haben bis jetzt von den politischen, finanziellen und sozialen Marktentwicklungen profitiert. Um die geschäftliche Zukunft zu sichern, müssen jedoch auch neue Wege und Strategien her.

Die fünfzehn größten Immobilienmakler nach Nettoprovisionsumsatz in € im Jahr 2017

(Nettoumsatz in Millionen Euro)

Quelle: Größte Wohnimmobilien-Makler nach Nettoprovisionsumsatz in Deutschland im Jahr 2017

Trends

Um daher weiterhin vom Markt profitieren zu können, müssen vor allem Makler und Unternehmen am Bau alles daran setzen, mit der Zeit und den immer besser vernetzten Kunden zu gehen. Ein Trend, der heute schon von einigen Immobilienvermittlern und Bauunternehmen eingesetzt wird, ist die Devise “erfahrbare Visualisierung statt Exposémappe”. Wie auch bei anderen Produkten (z.B. Autos aber auch Sportschuhen) reicht eine Beschreibung des Objekts mit ein paar Hochglanzbildern nicht mehr aus – die Kunden wollen die Produkte, auch wenn sie noch gar nicht produziert sind, erleben: in 3D und mit allen Sinnen. VR wird dabei immer wichtiger werden, Software zu virtuellen Hausbesichtigungen gibt es bereits. Abseits der Technik aber nach wie vor in der Domäne des Erlebens bewegt sich auch das sogenannte Homestaging, dass in den USA bspw. schon Gang und Gäbe ist. Eine bestehende, zum Verkauf angebotene Immobilien oder ein Musterhaus wird vom Makler dabei nach allen Regeln der Kunst bis hin zum Geruch nach frisch gemähtem Rasen zielgruppenorientiert so hergerichtet, dass die Kunden ein bestmögliches Bild erhalten und sich praktisch im echten Leben durch einen Katalog bewegen.

Des weiteren wird der Makler in Zukunft wesentlich mehr Leistungen anbieten müssen, was sich schließlich auch auf das Bezahlmodell auswirken wird. Courtage adé – dienstleistungsbezogene Tarife juché. In unserer Marktstudie zum Einzelhandel 2018 haben wir bereits über die Rückbesinnung auf den Kunden als Kern des Geschäfts berichtet. So wird es auch in der Maklerbranche geschehen. Nicht nur die Vermittlung, auch die Anpassung der Immobilie auf bspw. technisch-digitale Anforderungen der Kunden in Zusammenarbeit mit Haustechnikern, die steuerliche und finanzielle Abwicklung in größerem Umfang als bisher und überhaupt die Betreuung der Käufer und Verkäufer über alle verfügbaren Kanäle werden zum Alltagsgeschäft der Makler zählen.

Franchisekonzepte vorgestellt

Haben die oben aufgeführten Informationen und die Marktlage Sie neugierig gemacht? Sind Sie auf der Suche nach einem Geschäftskonzept im Bereich Immobilien? Hier stellen wir kurzgefasst unsere Franchisepartner aus der Branche vor. Mehr Informationen zu den einzelnen Konzepten sind auf den verlinkten Profilseiten zu finden.